“집을 팔면 세금 얼마나 나오지?” 가장 먼저 떠오르는 질문이죠. 하지만 1세대 1주택 비과세 조건만 충족하면, 양도소득세와 지방소득세를 0원으로 만들 수 있습니다. 이 글에서는 2025년 기준으로 누가, 어떤 조건에서, 어떻게 비과세를 받을 수 있는지 실제 예시와 함께 정리했습니다.
목차
- 1세대 1주택 비과세 한눈에 보기
- 비과세 3대 요건(세대/보유·거주/가액)
- 고가주택(12억 초과) 과세 방식
- 일시적 2주택 예외 규정
- 비과세라도 신고는 필수(증빙 목록)
- 실제 금액 예시: 비과세 vs 과세
- 자주 묻는 질문(FAQ)
- 마무리 & 다음 글
1. 1세대 1주택 비과세 한눈에 보기
요약: 아래 3가지(세대/보유·거주/가액)를 모두 만족하면 양도세·지방소득세 = 0원입니다. 홈택스에서 간단 판정 도구로도 확인할 수 있어요.
- 세대 요건: 양도일 현재 세대 전원이 국내 1주택 보유
- 보유·거주 요건: 원칙 2년 이상 보유, 조정대상지역 취득분은 2년 거주 추가
- 가액 요건: 실거래가 12억 원 이하 (초과 시 초과분 과세)
참고: 홈택스 1세대1주택 비과세 확인, 생활법령정보 요약
2. 비과세 3대 요건(세대/보유·거주/가액)
2-1) 세대 요건
양도일 현재 같은 세대(주민등록표 기준) 구성원이 모두 합쳐 1주택만 보유해야 합니다. 세대 분리 또는 일시적 2주택은 뒤의 예외 규정 참고.
2-2) 보유·거주 요건
- 기본: 2년 이상 보유
- 조정대상지역 취득분: 2년 보유 + 2년 거주 요건 필요
조정대상지역 여부는 취득 시점과 소재지에 따라 달라질 수 있으니 홈택스/국토부 공고로 최신 상태를 확인하세요.
2-3) 가액(고가주택) 요건
실거래가 12억 원 이하는 비과세 대상입니다. 12억을 초과하면 초과분에 한해 과세됩니다.
3. 고가주택(12억 초과) 과세 방식
비과세 요건을 모두 충족하더라도, 실거래가 12억 초과분은 과세됩니다. 즉, 전체가 아닌 초과액에 대해서만 양도세가 계산돼요.
- 예시: 매도 15억, 취득 5억 → 12억 이하분 비과세, 초과 3억에 대해 과세
4. 일시적 2주택 예외 규정
새 집을 먼저 취득하고 일정 기간 내 기존 집을 처분하면 비과세 적용이 가능합니다. 기한·요건은 취득 시기와 지역(조정/비조정)에 따라 다르므로 홈택스/국세청 Q&A로 최신 조건을 확인하세요.
5. 비과세라도 ‘신고’는 필수 (제출 증빙)
비과세라서 세금을 내지 않더라도 신고는 필요합니다. 미신고 시 가산세가 발생할 수 있어요. 상황에 따라 다음 서류가 요구될 수 있습니다.
- 주민등록초본, 혼인관계증명서(세대·혼인 확인)
- 재직/재학/요양 등 주소지 이전 사유 증빙(해당 시)
- 매매계약서, 취득·보유 관련 서류 등
홈택스: 양도소득세 신고, 국세청: 양도신고서별 제출증빙서류 안내 참고
6. 실제 금액 예시: 비과세 vs 과세
공통 조건
- 매도 8억 / 취득 4억 / 필요경비(증빙) 2천만 / 대출잔액 2억5천
- 중개보수 400만 / 인지세 15만 / 법무 25만
6-1) 비과세 조건 충족 시
- 양도세: 0
- 지방소득세: 0
- 실수령액: 8억 − 대출 2.5억 − (중개 400만 + 인지 15만 + 법무 25만)
= 5억 4,560만 원
6-2) 비과세 요건 불충족(과세) 가정
- 평균세율 20%로 단순 가정(실무는 누진세율/공제 적용)
- 양도차익: 8억 − 4억 − 0.2억 = 3억6천만
- 양도세(가정): 3.6억 × 20% = 7,200만
- 지방소득세: 7,200만 × 10% = 720만
- 세금+비용 합계: 8,360만 (세금 7,920만 + 비용 440만)
핵심: 같은 거래라도 비과세 충족 여부에 따라 실수령액 차이가 수천만 원까지 벌어질 수 있습니다.
7. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 대출이 있으면 비과세에 영향이 있나요?
아니요. 비과세 판정은 세대/보유·거주/가액 요건으로 결정됩니다. 대출 유무는 세금 계산엔 직접 영향이 없지만 실수령액에는 영향을 줍니다.
Q2. 증빙이 없으면 어떻게 하나요?
필요경비(리모델링 등)는 원칙적으로 증빙이 있어야 반영됩니다. 취득세/중개보수는 납부내역·계약서로 확인 가능한 경우가 많아요.
Q3. 지분만 팔아도 비과세가 되나요?
사안별 판단이 필요합니다. 1세대1주택 해당 주택의 지분 양도도 비과세로 본 사례가 있으나, 세무전문가 상담을 권합니다.
8. 마무리 & 다음 글
정리: 1세대 1주택 비과세는 세대/보유·거주/가액 3요건이 핵심이며, 12억 초과분은 과세라는 점을 꼭 기억하세요. 비과세라도 신고는 필수입니다.
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